„Zejména v posledních třech letech u nás nájemné o něco kleslo,“ popisuje situaci v oblasti Fort Worthu čtyřiapadesátiletý investor do nemovitostí Brannon Potts. Podle jeho pozorování stojí za poklesem cen především silná vlna nové výstavby, kdy na trh dorazily stovky nových nájemních bytů. Přestože tržní tlaky stlačily nájmy dolů, Pottsovi se podařilo dosáhnout opačného efektu u vlastního zisku. Místo spoléhání se na neustálý růst nájemného zaměřil svou pozornost na provozní výdaje, které se mu podařilo snížit z původních více než 30 procent na přibližně 26 procent z celkových příjmů.
- Brannon Potts vlastní v polovině roku 2026 celkem 14 jednotek v osmi nemovitostech a plánuje rozšiřování na 20 jednotek.
- Provozní náklady snížil z více než 30 % na přibližně 26 % celkových příjmů z nájemného.
- Refinancováním úvěrů srazil úrokové sazby z 7,5 % až na 5,3 % a 5,9 % s fixací na 30 let.
- Zvýšením spoluúčasti u pojištění z 1 % na 5 % a změnou hodnocení daní z nemovitostí dále ušetřil jednotky procent příjmů.
Refinancování hypoték jako hlavní úsporný krok
Největší nákladovou položkou v investičním portfolio Brannona Pottse představovalo financování. Když se na trhu během uplynulého roku objevily výhodnější podmínky, neváhal své úvěry refinancovat a zajistit si nové podmínky na 30 let. „Převodil jsem některé z těchto zápůjček ze 7,5 procenta – jednu dokonce dolů na 5,3 procenta a několik dalších na 5,9 procenta,“ vysvětlil investor.
Snížení úrokové sazby o dva procentní body investorovi neukrojilo jen z měsíčních výdajů na úroky, ale umožnilo mu zároveň rychleji splácet samotnou jistinu úvěru.
V praxi refinancování hypotéky znamená nahrazení stávajícího úvěru novým s odlišnými podmínkami. Pokud tržní úrokové sazby klesnou, poklesne i měsíční splátka, což přímo zvyšuje čistý peněžní tok (cash flow) z pronajímané nemovitosti bez nutnosti zvyšovat nájemné nájemníkům.
Aktivní přístup k daním z nemovitostí
Další oblastí, kde Potts identifikoval prostor pro úsporu, byly místní daně z nemovitostí. V Texasu vyměřují hodnotu nemovitostí místní oceňovací úřady. Zatímco zpočátku Potts vyměřené hodnoty bezvýhradně akceptoval, postupně se naučil proti odhadům podávat oficiální protesty a obhajovat nižší ocenění.
Výsledky se dostavily v průběhu několika let. Zatímco v roce 2022 tvořila daň z nemovitostí 16,6 procenta jeho příjmů z nájemného, do roku 2024 tento podíl klesl na přibližně 15 procent a v současnosti představuje 11,7 procenta. „Přestal jsem pasivně přijímat to, co mi systém diktoval o hodnotě mých nemovitostí, a začal jsem být proaktivní,“ uvedl Potts.
Vyšší spoluúčast a úprava pojistných podmínek
Třetím pilířem nákladové redukce se stalo pojištění, které původně ukrajovalo 6,2 procenta z příjmů a nyní tvoří zhruba 5,2 procenta. Potts se rozhodl zvýšit spoluúčast u pojistných událostí z jednoho procenta na pět procent. Vzhledem k tomu, že disponoval dostatečnou hotovostní rezervou pro případné opravy či výpadky nájemného, nechtěl platit vysoké pojistné za drobné škody.
„Chtěl jsem se pojistit primárně pro případ katastrofických událostí,“ vysvětlil své rozhodnutí. Vyšší spoluúčast znamená, že majitel při pojistné události přebírá větší část nákladů na sebe, což pojistitelé kompenzují nižším pravidelným pojistným. Dále začal spolupracovat s nezávislým makléřem, který dokáže porovnat nabídky od více pojišťoven, namísto využívání agentů zastupujících omezený počet ústavů.
Procentuální analýza odhaluje odchylky
Při vyhledávání úsporných příležitostí využívá Potts takzvanou procentuální analýzu výkazu zisku a ztráty (v angličtině známou jako common size analysis). Tato finanční metoda převádí absolutní dolarové částky na procentuální podíly vůči celkovým příjmům. Vypočítává tak, jaká část příjmů z každé nemovitosti jde na daně, pojištění či údržbu.
Díky tomu lze snadno odhalit odchylky mezi jednotlivými domy. Pokud například daň z nemovitosti u jednoho objektu požírá 19 procent příjmů a u druhého výrazně méně, je to signál k prověření příčin. „Dobrý provozovatel se dívá na příjmy, výdaje i financování – sledovat se musí všechno,“ zdůraznil Potts, který před pěti lety začal stavět vlastní nemovitosti v rámci strategie build-to-rent a v polovině roku 2026 spravuje 14 jednotek v osmi nemovitostech s cílem dosáhnout přibližně dvaceti jednotek.
